公寓综合体

七项主动提升公寓楼价值的秘籍

上一篇的文章里,我们谈到公寓楼投资中最核心的价值是主动升值(点击查看《凭这个优势,我让一栋公寓楼的价值净增$257万!》)那么,我们如何让资产得到快速升值呢? 让我们先温习下公寓楼的定价公式: 公寓楼售价=净营业收入/资本化率 (Asset Market Price=Net Operating Income/Cap Rate) 其中,不同市场的资本化率不同,这是一个固定的数值,只要选定了城市和项目类型,这个数值就很难改变。 我们需要做的事就是提高净营业收入,从而提高公寓楼的售价。今天给大家分享七种投资者提升租金和公寓价值的策略: 1. 粉刷整屋 让公寓焕然一新最简单的方法就是重新粉刷。建议大家使用的色彩一致的配色来重新粉刷整个空间,不要留下任何与新粉刷的空间相比会显得陈旧过时的空间。 搭配中性色和暖色调,比如淡白色和米色。中性色最吸引买家有以下两个原因: 使空间看起来更宽敞、更明亮。 中性色能够适应各种室内设计风格,这意味着新主人/租客更容易搭配自己的家具。 2. 更新地板 在美国大多数地区,买家和租客更喜欢木地板。在佛罗里达、亚利桑那等天气炎热的州,木地板就更加重要了。在气候较冷的州(尤其是冬天非常冷的州),我们还可以在卧室里铺上地毯,整个房屋的舒适度就会大大提高。 更换地板的方法: 为地板重新抛光,这样子可以让地板看起来更加漂亮和有光泽。 如果你的公寓里原来铺的是旧地毯,整屋更换成地板,或在客厅、走廊和餐厅安装地板,在浴室和厨房安装瓷砖,卧室里铺地毯。 新地板尽量选择浅色和明亮的颜色,这样会让整个公寓彩光更明亮并具有空间感。 3. 厨房 对于大多数人来说,厨房是一个非常重要的空间。更新厨房可以为投资者带来丰厚的投资回报率,改造的平均成本约为$ 13,892,预期投资回报率约为10-13%。 更新厨房的方法: 更新厨柜: 更换完整的厨柜非常昂贵,而且是不必要的。相反,你可以考虑翻新和重新粉刷橱柜,这样可以在花费很少的情况下改善厨房的整体外观和视觉冲击。 更换旧电器:包括冰箱,洗碗机,微波炉。最好安装不锈钢或黑色的电器(白色家电在北美档次较低)。 更换旧橱柜硬件:比如说橱柜把手,这个细微的更新也可以产生巨大的视觉冲击,改善你厨房的整体外观。 在一些地区和建筑物中,你可以增加一个社区洗衣房,或安装洗衣机和烘干机的连接装置,让租客自己支付家用电器的费用。升级洗衣机及烘干机可以提高房产的价值,每月可增加50美元到300多美元的租金收益。 4. 浴室 浴室改造是让房产增值的投入产出比最高的选择之一。拥有一个完美的浴缸和淋浴空间绝对能抓住买家的主要注意力。 从租户的角度来看,浴室的环境好坏,也决定了他是否愿意支付更高的租金。所以我们在做浴室改造时要注意质量和风格。 5. 优化房屋空间 对于中小户型的公寓,增加空间感是最大的挑战之一。为了提升空间感,可移除任何不必要的元素,因为这些元素会阻碍居住区域,让公寓看起来很小。 优化空间的方法: 换掉所有厚窗帘,减轻视觉上的厚重感。 考虑移除餐厅、厨房和起居室之间的隔墙/门,以创造更开放的布局。 如果你的厨柜位置较低,很可能会挡住厨房和餐厅之间的视线。这不仅在视觉上没有吸引力,而且也不适合招待客人。你可以移开头顶上的橱柜,在现有的柜台上增加一个吧台或额外的橱柜,以增加空间感。 6. 健身房 健身设施是公寓楼租客最受欢迎的设施,它会吸引大量20-50岁的租客,可以为你的资产增值。你还可以聘请私人教练和指导员,并让他们在健身房和社区做广告,从他们的收入中去给他们提成,这样也不会额外增加你的公寓管理费用。 7. 网络 网络的速度是租客考虑的最核心因素之一。 在美国,由于多达60%的人口已经远程办公或在家工作,预计未来几年还会有数百万人这样做,它已经成为一种基本的实用设施。 如果我们的公寓楼可以提供社区无线网络,或至少是高速服务,用户体验会好很多。公寓网络环境好的话,租户也能直接通过网银转账支付租金,而不需要去银行取现金支付了。 还有一些小的细节,例如升级带有USB接口的插座,并增加更多的插座,对于家里电子设备毕竟多的租户,或者是科技产品爱好者,这些细节就很容易打动租户。 以上就是我今天为大家分享的七个主动提升公寓楼价值的秘籍,这些也是我经过多年的实操经验总结出来的投入产出比更高的改造点。不需要浩大的改造工程,就能够迅速地提升公寓品质,增加公寓本身的要价能力。

凭借这个绝对优势,我让一栋公寓楼价值净增$257万

投资房产,在资产升值前,现金流是唯一可以确信的事情。 大家在做美国房产投资的时候,市场上通常看到的是Single-Family Houses的投资。而在谈到apartment投资的时候会趋之若鹜,绝大多数情况是担忧其高昂的管理成本和物业费。 今天我为大家分享的是公寓楼,也叫做apartment building投资策略,它也是美国人经常做的一种商业房产投资。 Apartment 和apartment building 有什么区别呢?很简单,投资者通常是购买单个公寓的,而我们所投资的标的物是整栋楼。 为什么我要投资公寓楼呢? 最核心的原因,是公寓楼投资可以主动增加资产价值。 在美国,一套独立屋的售价取决于过去6-12个月周围社区相似户型的售价。而公寓楼作为商业房产的一种类型,其估值标准和独立屋是不一样的。 一栋公寓楼的价值通常取决于整栋楼可产生的净收入(净租金收益)。也就是说,净收入越多,这栋楼的市场价值就越高,未来要出售的时候,买家的出价也就越高。它并不取决于周边公寓楼的售价。因为每一栋楼的运营情况、租金情况、以及房间数量都差别很大。 对于我们而言,要想获得更高的增值,有一个非常核心的启示,是寻找变现不佳的资产。比如说:租金低于市场价,或者公寓自身运营成本太高,影响到了整栋楼的租金收益。 找到这样的公寓楼之后,我们需要做的事就是通过专业化装修和物业管理来增加租金收入及减少运营成本。通过这样的商业化运作,我们可以大幅度提高资产价值。 所以,对于投资者,不用担心市场中不可控的因素,只需要把精力投入到到提高资产净收益上,这是更直接、更有确定性的事情。 这种投资策略也叫value-add 投资策略,即给现有的资产增加价值。这种投资在美国非常普遍,无论是投资经营不佳的公寓楼,还是从收购生地,通过增加土地上的基础设施,比如说道路、水电、供电、供气来提高价值,其投资策略的底层逻辑是一致的。 为了更清晰地说明这一点,我给大家举个例子: 公寓楼售价=净营业收入/资本化率 (Asset Market Price=Net Operating Income/Cap Rate), 其中,不同的市场的资本化率不同,是一个固定的数值。例如,不同城市、不同房产类型的资本化率都是有差别的。 我们投资一栋有100个单元的公寓楼(apartment building),其中一个单元价格概在10万美元,可以贷款50%,通过核算之后这栋楼运营下来的资产化率为7%。下表对应着当把每个单元每月提升的租金收入依次增加 $25/ $50/ $75/ $100/ $125/ $150美元后,对应着这栋楼的资产价格增值金额。 每单元月租金上涨金额 总单元数  年租金收入增长 资本化率 资产价格增长 $25 100  $    30,000 7%  $  428,571 $50 100  $    60,000 7%  $  857,143 $75 …

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